Een herbestemmingverkenning verkent de kwaliteiten van de omgeving en de cultuurhistorische waarden van een gebouw. Een bouwkundige verkenning van het benodigde onderhoud en herstel vormt vervolgens de basis voor herbestemming, gevolgd door een overzicht van ingrepen die nodig zijn voor de nieuwe functie. Vanzelfsprekend geeft de verkenning ook inzicht in de benodigde vergunningen en de financiële mogelijkheden zoals subsidietrajecten, laagrentende leningen en een sluitende exploitatie. Bij de opstelling van een herbestemmingverkenning wordt continu afgestemd met de desbetreffende gemeente.
Fase 1 van de verkenning is de zogenaamde kaderstudie. Daarin wordt de huidige stand van zaken grondig in kaart gebracht.
Fase 2 is de ontwikkelingsstudie, waarin op basis van conclusies van het onderzoek in fase 1 ontwikkelingsmogelijkheden voor de toekomst uiteen worden gezet.
1. Kaderstudie
Locatieanalyse
Om te komen tot een goede herbestemming van een gebouw waar de nieuwe functie levensvatbaar is in zijn omgeving, brengt Drents Plateau allereerst de fysieke omgeving en de behoeften vanuit die omgeving in beeld: in welke omgeving is het betreffende gebouw gelegen en welke invloed heeft dit op de keuze van herbestemming. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om perceel, ligging, directe omgeving, bepalingen in het bestemmingsplan en het ruimtelijk beleid van de betreffende gemeente. Vanuit die omgeving kunnen soms ook als vanzelfsprekend nieuwe functies worden aangedragen.
Archeologische verkenning
Er wordt onderzocht of het gebouw in een archeologisch waardevol gebied ligt. Zo ja, dan zal herbestemming zonder uitbreiding van het gebouw aan te bevelen zijn. Indien een uitbreiding toch gewenst of noodzakelijk is, dan is de eigenaar verplicht om archeologisch onderzoek te verrichten.
Cultuurhistorische en bouwhistorische verkenning
Hier wordt duidelijk omschreven in welke periode de bouw tot stand is gekomen en waarom. Zo gaat het bijvoorbeeld bij kerkelijke gebouwen om ontginning van een bepaald gebied en de toename van de bevolking, waardoor een kerkgebouw noodzakelijk werd. Ook wordt aangegeven wat de cultuurhistorische waarde van het gebouw is, als gebouw op zich en als onderdeel van de plaatselijke historie en omgeving.
Verder brengt de verkenning de bouwkundige ontwikkelingen in de loop van de tijd in beeld. Soms is een gebouw in zijn oorspronkelijke staat gehandhaafd, maar vaak zijn er wijzigingen aangebracht, zijn er herstelwerkzaamheden verricht, is er bijgebouwd of is de indeling veranderd.
Bouwtechnische verkenning
Voor de herbestemming is het belangrijk om te inventariseren in welke staat van onderhoud het gebouw zich bevindt. Herstel vormt namelijk al gauw een essentieel onderdeel van een succesvolle herbestemming. Er vindt een schade analyse van het casco plaats en aan de hand daarvan wordt een kostenraming opgesteld van de eventueel noodzakelijke herstel- en restauratiewerkzaamheden.
2. Ontwikkelingsstudie
Marktverkenning
Om tot een nieuwe bestemming te komen, dient de markt, de vraag naar ruimte, trends, ontwikkelingen, doelgroepen te worden geïnventariseerd. Vervolgens kunnen op basis daarvan een aantal varianten met passende functies worden geformuleerd.
Vlekkenplan
Om die niet alleen inhoudelijk maar ook ruimtelijk inzichtelijk te maken, worden bij alle herbestemmingvarianten zogenaamde vlekkenplannen opgesteld. In de vorm van schetsen wordt duidelijk gemaakt hoe de diverse plannen de ruimte van het betreffende gebouw benutten.
Kostenraming
Vanzelfsprekend is de financiële kant van de zaak uitermate belangrijk. Niet alleen wat betreft de financiering van herstelwerkzaamheden en/of aanpassingen, maar ook voor de instandhouding van het gebouw in de toekomst. Er wordt daarom een financiële analyse van de genoemde varianten gemaakt, waarin alle aspecten die in de verkenning aan de orde zijn gekomen, worden betrokken.
Exploitatieplan
Voor de exploitatie van het gebouw in de toekomst speelt de nieuwe bestemming een doorslaggevende rol: deze zal namelijk voor een groot deel de financiële basis moeten zijn voor de instandhouding op lange termijn. Er moet daarom naar een zo optimaal mogelijke exploitatie worden gezocht die niet alleen recht doet aan het gebouw maar die ook een waarborg biedt voor het behoud.
Uiteindelijk ontstaat op deze manier een compleet overzicht van de omstandigheden, mogelijkheden en voorwaarden die kunnen leiden tot een succesvolle herbestemming.